필로티 주차장을 막아 방으로 썼다면, 양성화될 수 있을까

다가구주택 1층 필로티 주차장을 막아 세대 하나를 더 만들어 임대해 온 건축주분이 상담을 요청하셨습니다.

**“주차는 어차피 다들 길가에 대니까 문제없을 줄 알았어요”**라는 말씀이셨는데요. 필로티 증축은 다락·테라스 증축과 달리’면적’보다 ‘주차’라는 전혀 다른 기준으로 평가받는 유형이라,양성화 가능성을 판단하는 방식도 다르게 접근해야 합니다.

필로티, 법적으로 어떤 공간일까

필로티는 건물 1층을 기둥만 세워 비워두고 그 아래를 주차장이나 통행 공간으로 쓰도록 설계한 구조입니다.다가구·다세대주택에서는 법정 주차대수를 확보하기 위해 필로티를 주차장으로 지정해두는 경우가 많습니다. 즉 필로티는 단순한 여유 공간이 아니라,건축물 전체의 주차 요건을 충족시키기 위해 반드시 비워두어야 하는 법적 용도를 가진 공간입니다.

막아버린 필로티, 왜 적발될까

필로티를 막는 방식은 크게 두 가지입니다. 하나는 벽과 창문을 달아 완전한 실내 공간(방,창고, 세대)으로 만드는 경우,다른 하나는 셔터나 조립식 패널로 일부만 막아 임시 용도로 쓰는 경우입니다. 두 경우 모두 건축물대장상 ‘주차장’으로 등록된 용도와 실제 현황이 달라지기 때문에,현장조사나 주차 민원을 통해 비교적 쉽게 드러납니다. 특히 계량기나 보일러실이 새로 설치되어 있다면 상주 공간으로 쓰이고 있다는 뚜렷한 증거가 됩니다.

필로티 폐쇄가 특히 민감한 이유

다른 위반 유형은 구조·피난 요건만 맞으면 비교적 수월하게 검토되는 경우가 있지만,필로티 폐쇄는 ‘법정 주차대수’라는 정량적 기준과 직접 맞닿아 있어 더 엄격하게 봅니다.주차장을 없앤 채 세대가 늘어나면 건물 전체의 주차 수요와 공급이 어긋나게 되고, 이는 소방차 진입로 확보 문제로까지 이어질 수 있기 때문입니다.

구분	필로티 유지	필로티 폐쇄(위반)
법정 주차대수	확보됨	미확보 상태로 전환
소방차 진입	통로 확보	통로 폐쇄 가능성
건축물대장 표기	주차장	실제 용도와 불일치
양성화 심의 핵심	해당 없음	주차대수 충족 여부가 최우선 검토 대상

양성화, 가능할까 불가능할까

•  법정 주차대수를 유지한 채 폐쇄된 경우(여유 대수가 있었던 경우)는 검토 여지가 있음

•  폐쇄로 인해 법정 대수 자체가 부족해진 경우는 양성화가 매우 어려움

•  인근 공영주차장이나 부설주차장 임차는 양성화 심의에서 대체 근거로 인정되지 않는 경우가 많음

•  소방차 진입로 확보 여부는 별도로 반드시 확인

Q. 필로티를 막아도 주차 문제만 없으면 괜찮은가요?

A. 주차 문제가 없다고 느껴지셔도,건축물대장상 ‘주차장’으로 지정된 용도와 실제 사용 현황이 다르면 그 자체로 위반건축물입니다. 다만 법정 주차대수를 다른 공간(다른 필로티 구간,옥외 주차 공간 등)으로 여전히 충족하고 있다면 양성화 심의에서 긍정적으로 검토될 가능성이 있습니다.반대로 폐쇄 이후 법정 대수에 못 미치게 되었다면, 양성화보다는 원상복구 쪽으로 방향을 잡아야 하는 경우가 많습니다.

요약하면 — 필로티 증축은 면적 기준이 아니라 ‘법정 주차대수’라는 정량적 기준으로 판가름 나는 유형입니다. 폐쇄 이후에도 주차 요건이 유지된다면 양성화 가능성이 있지만, 그렇지 않다면 구제가 쉽지 않습니다. 우리 건물의 필로티가 주차장으로 등록되어 있는데 실제로 다른 용도로 쓰이고 있다면, 주차대수부터다시 계산해보시는 것이 순서입니다.

필로티 폐쇄 현황과 법정 주차대수를 함께 검토받고 싶으시다면 상담문의로 연락 주시기 바랍니다. 주차대수 전반에 대한 기준은 건축 칼럼 목록의 관려 글에서도 확인해보실 수 있습니다.