이행강제금 부과 기준과 계산 구조 — 양성화하면 어떻게 되나

이행강제금 고지서를 처음 받은 날을 기억하시는 분들이 많습니다. 놀라서 한 번 내고 나면 끝인 줄 알았는데, 이듬해 또 고지서가 오면서 그제야 이 제도의 성격을 알게 됩니다. 이행강제금은 벌금이 아니라 “시정할 때까지 반복되는” 압박 장치입니다. 구조를 정확히 알면 대응 순서가 보입니다.

이행강제금은 어떻게 부과되나

근거는 건축법입니다. 흐름은 세 단계입니다.

1. 위반 적발 — 항공촬영 판독, 민원 등으로 위반 사실이 확인됩니다
2. 시정명령 (건축법 제79조) — 관할 구청이 원상복구 등 시정을 명령하고 이행 기간을 줍니다
3. 이행강제금 부과 (건축법 제80조) — 기간 안에 시정하지 않으면 부과가 시작됩니다

금액 산정의 기준은 그 건축물의 시가표준액(지방세법 기준)입니다. 여기에 위반 유형(무단 증축·용도변경 등)에 따른 비율을 곱해 산정하며, 영리 목적 여부 등에 따른 가중과 주거용 소규모 건물에 대한 감경 제도가 있습니다. 구체 비율과 감경 폭은 위반 유형·지자체 조례에 따라 달라지므로, 내 건물의 예상 금액은 고지서와 대장을 놓고 개별 확인이 필요합니다.

얼마나, 언제까지 반복되나

이행강제금의 무게는 금액 자체보다 반복성에 있습니다.

특징	내용
반복 부과	시정될 때까지 1년에 2회 이내 범위에서 반복 부과 가능 (횟수는 지자체 조례로 정함)
종료 조건	위반 상태가 해소(시정 또는 합법화)되어야 부과 원인이 사라짐
방치 시	납부해도 위반이 남아 있으면 다음 부과가 이어지고, 체납 시 징수 절차가 따름

즉 “한 번 냈으니 끝”이 아니라, 위반 상태가 존재하는 한 계속되는 구조입니다. 몇 년 치가 쌓이면 양성화 용역 비용보다 누적 이행강제금이 커지는 사례도 현장에서 봅니다.

양성화하면 어떻게 되나

양성화(사용승인)는 이 반복 구조를 끊는 방법입니다.

• 사용승인을 받으면 위반 상태가 해소되어 이후의 부과 원인이 사라집니다
• 건축물대장의 위반건축물 표시가 정리되면서 매매·대출 제약도 함께 풀립니다

다만 정확히 구분할 것이 있습니다 — 이미 부과된 이행강제금이 어떻게 처리되는지는 별개의 문제입니다. 2026년 12월 17일 시행되는 특별법 아래에서 기부과분·미납분 처리가 어떻게 정리될지는 이 글 작성 시점 기준 확정 발표를 확인하지 못했습니다. 시행령 등이 확정되는 대로 이 글을 갱신하겠습니다.

고지서를 받았다면 — 대응 순서

이행강제금 통지를 받은 분께 권하는 순서는 이렇습니다.

1. 고지서와 건축물대장을 나란히 확인 — 어떤 위반으로, 어느 부분에 부과됐는지 파악
2. 시정 vs 합법화 판단 — 철거·원상복구가 나은지, 양성화가 가능한 건물인지. 2023년 말 이전 완공된 소규모 주거용이라면 이번 특별법 대상 여부부터 확인
3. 방치는 최악의 선택 — 부과는 반복되고, 시간이 지나도 스스로 해소되지 않습니다
4. 전문가 검토 — 건물마다 유리한 경로가 다릅니다. 30년간 서울 전역에서 약 300여 건의 양성화를 수행하며 본 결론은, 초기에 방향을 잘 잡은 건물이 비용도 시간도 아낀다는 것입니다

특히 올해는 판단의 변수가 하나 더 생겼습니다. 2026년 12월 특별법 시행을 앞두고 있어서, 지금 무리하게 철거를 결정하기 전에 양성화 경로가 열리는지 먼저 확인해볼 가치가 충분합니다.

요약하면 — 이행강제금은 시가표준액 기준으로 산정되어 시정될 때까지 반복 부과되는 제도이고, 양성화는 그 부과 원인을 해소하는 경로입니다. 이미 부과된 금액의 처리는 특별법 세부 기준 확정을 지켜봐야 합니다.

고지서를 받고 어디서부터 시작할지 막막하시다면, 불법건축물 양성화 절차를 확인하시고 상담 문의로 고지서 내용을 남겨주세요. 위반 내용 기준으로 가능한 경로를 정리해 드리겠습니다.

참고: 이행강제금 제도 일반에 관한 서술은 법제처 찾기쉬운 생활법령정보(건축법 제79조·제80조 해설)를 근거로 작성했으며, 게시 전 원문 대조 감수를 전제로 합니다.