우리 집도 될까? 특별법 대상 면적 기준 체크리스트 (85·165·660㎡)

양성화 특별법 소식을 듣고 가장 먼저 드는 질문은 하나입니다. “우리 집도 되나요?” 전화 상담에서도 열에 아홉은 이 질문으로 시작합니다. 대상 여부는 세 가지 기준만 차례로 짚으면 대부분 판단이 섭니다. 순서대로 확인해보세요.

핵심 기준 3가지

「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(2026.12.17 시행)의 대상은 이렇게 요약됩니다.

1. 완공 시점 — 2023년 12월 31일 이전에 사실상 완공되었을 것
2. 용도 — 주거용일 것 (또는 근생으로 허가받고 사실상 주택으로 사용 중일 것)
3. 면적 — 유형별 면적 기준 이내일 것

세 가지를 모두 충족해야 합니다. 하나라도 어긋나면 이번 특별법이 아닌 다른 경로(정식 절차)를 검토해야 합니다.

유형별 면적 기준표

건물 유형	면적 기준	확인할 서류
다세대주택	세대당 전용면적 85㎡ 이하	집합건축물대장 (전유부)
단독주택	연면적 165㎡ 이하	일반건축물대장
다가구주택	연면적 660㎡ 이하	일반건축물대장
근린생활시설	면적 요건 + 사실상 주택 사용	건축물대장 + 사용 현황

단독주택의 경우 연면적 165~330㎡ 구간은 해당 지방자치단체의 조례에 따라 적용 여부가 정해집니다. 이 구간에 있다면 관할 구청 기준을 반드시 확인해야 합니다.

애매한 경우 세 가지

30년간 대장과 현장을 대조해온 경험으로, 판단이 자주 갈리는 지점은 이렇습니다.

① 무단 증축 부분을 면적에 넣나? 대장상 면적과 실제 면적이 다른 건물이 많습니다. 위반(무단 증축) 부분을 포함해 판단해야 하는 항목이 있어, 서류만으로는 결론이 어렵고 실측이 필요합니다.

② 완공 시점을 어떻게 입증하나? “2023년 12월 31일 이전 사실상 완공”은 자료로 입증해야 합니다. 항공사진, 재산세 부과 내역, 공과금 기록 등이 근거가 됩니다. 자료가 흩어져 있다면 미리 모아두는 것이 좋습니다.

③ 근생인데 주택으로 쓰는 경우 이번 특별법이 특별히 품고 있는 유형입니다. 다만 “사실상 주택 사용”을 어떻게 확인하는지 등 세부 기준은 시행령에서 정해질 부분이 있습니다. 자세한 내용은 근생빌라 양성화 조건 글에서 다뤘습니다.

건축물대장으로 확인하는 법

집에서 5분이면 1차 확인이 가능합니다.

• 정부24 또는 세움터에서 건축물대장 발급 (무료 열람 가능)
• 확인할 것: ① 건물 유형(단독/다가구/다세대/근생) ② 연면적·전용면적 ③ ‘위반건축물’ 표시 여부와 위반 내용
• 다세대는 집합건축물대장 전유부로 세대당 전용면적을 봐야 합니다

대장의 면적은 어디까지나 ‘허가받은 부분’의 기록입니다. 실제 판단은 위반 부분을 포함한 현황 실측과 함께 이뤄져야 정확합니다.

대상이 아니라면

세 기준에서 벗어났다고 길이 없는 것은 아닙니다. 상가·사무실 등 비주거용이거나 면적을 초과한 경우, 정식 추인 절차·용도변경·일부 철거 후 보완 등 건물 상태에 따라 선택지가 달라집니다. 무엇이 가능한지부터 확인하는 게 순서입니다.

최종 확인용으로 체크리스트를 정리해 드립니다.

• 건축물대장을 발급했다
• 건물 유형(다세대/단독/다가구/근생)을 확인했다
• 2023년 12월 31일 이전 완공을 보여줄 자료가 있다
• 면적이 기준(85·165·660㎡) 안에 있다 — 단독 165~330㎡는 조례 확인
• 위반 부분(무단 증축 등)의 대략적 범위를 알고 있다

다섯 개 중 네 개 이상 체크되면 상담 단계로 넘어갈 준비가 된 것입니다.

요약하면 — ① 2023년 말 이전 완공 ② 주거용 ③ 85·165·660㎡ 기준, 세 가지를 대장과 실측으로 확인하면 됩니다. 단독주택 165~330㎡는 조례 확인이 필요하고, 애매한 부분은 서류만으로 단정하기 어렵습니다.

대장을 발급해 보셨다면 절반은 하신 겁니다. 나머지 절반 — 실측과 판단은 불법건축물 양성화 안내에서 절차를 확인하시거나, 상담 문의로 대장 내용을 남겨주시면 확인해드립니다.