불법건축물 양성화 비용, 항목별로 뜯어보기

비용 문의 전화에서 “얼마예요?”라는 질문에 한 번에 숫자로 답해드리기 어렵습니다. 성의가 없어서가 아니라, 건물을 보지 않고 말한 숫자는 나중에 반드시 어긋나기 때문입니다. 대신 이 글에서는 양성화 비용이 어떤 항목으로 이루어지는지, 그리고 무엇이 금액을 움직이는지를 있는 그대로 보여드리겠습니다. 이 구조를 알고 나면 어떤 견적이 합리적인지 스스로 판단하실 수 있습니다.

비용이 하나의 숫자로 답해지지 않는 이유

같은 “위반건축물 양성화”라도 실제 일의 양은 건물마다 다릅니다. 옥탑 한 층을 무단 증축한 단독주택과, 근생을 통째로 주택으로 바꿔 쓴 건물은 실측 범위도, 도면 분량도, 검토할 요건도 다릅니다. 비용은 이 일의 양을 따라갑니다. 그래서 건물을 보지 않은 견적은 참고치 이상이 되기 어렵습니다.

비용을 구성하는 항목들

양성화 비용은 크게 세 덩어리로 나뉩니다.

구분	항목	내용
① 건축사 용역	현장조사·실측	건물 전체를 재고 위반 부분·구조를 파악
	현황도면 작성	신고에 쓰이는 도면 — 승인 여부를 가르는 핵심 산출물
	신고 대행·행정 대응	서류 작성, 관할 구청 협의·보완 대응
② 검토·확인 비용	구조 안전 관련 검토	건물 상태에 따라 필요 여부와 범위가 달라짐
③ 법정 부담금	수수료·부담금 등	시행령 미확정 — 확정 후 안내 가능

주의할 점은 ③입니다. 이번 특별법에서 신고에 따르는 법정 부담금이 어떻게 산정되는지는 이 글 작성 시점 기준 시행령 제정 절차가 진행 중이라 확정되지 않았습니다. 인터넷에 도는 구체적인 금액은 공식 근거가 확인되지 않은 것이 많으니, 시행령 확정 전에는 단정하는 견적을 조심하시기 바랍니다.

금액을 움직이는 변수들

같은 항목이라도 금액이 달라지는 조건이 있습니다.

• 건물 규모 — 실측·도면 작업량이 면적에 비례합니다
• 위반의 종류와 범위 — 단순 증축인지, 용도변경·세대분할이 얽혀 있는지
• 자료의 상태 — 원 설계도서가 남아 있으면 작업이 줄고, 아무 자료가 없으면 전체를 새로 실측해야 합니다
• 건물 상태 — 구조·피난 요건에 보완이 필요한 경우 별도 공사 비용이 생길 수 있습니다
• 이행강제금 — 이미 부과된 금액은 양성화 용역비와는 별개의 문제입니다. 이행강제금 부과 구조에서 따로 정리했습니다

합리적으로 견적을 받는 순서

30년간 견적서를 써온 입장에서, 소유주께 권하는 순서는 이렇습니다.

1. 건축물대장을 먼저 발급해 위반 내용을 확인합니다 (무료)
2. 현장 확인이 포함된 상담을 받습니다 — 건물을 보지 않은 견적은 걸러도 됩니다
3. 견적서에서 항목이 나뉘어 있는지 확인합니다 — “일식 얼마”보다 실측·도면·대행이 구분된 견적이 비교 가능합니다
4. 법정 부담금은 시행령 확정 후 별도 안내를 요구하세요 — 지금 단계에서 확정 금액을 말하는 곳은 근거를 물어보시기 바랍니다

견적 전에 준비해두면 좋은 자료

준비된 자료가 많을수록 견적이 정확해지고, 실측 범위가 줄어 비용도 내려갑니다.

• 건축물대장 — 위반 내용·면적 확인의 출발점
• 원 설계도서(있다면) — 준공 당시 도면이 남아 있으면 현황도면 작업이 크게 줄어듭니다
• 이행강제금 고지서(받았다면) — 부과 근거에 위반 내용이 정리되어 있어 진단이 빨라집니다
• 완공 시기를 보여주는 자료 — 재산세 부과 내역, 오래된 사진 등

자료가 하나도 없어도 진행은 가능합니다. 다만 그만큼 실측·조사 범위가 넓어진다는 뜻이니, 집안 어딘가에 잠들어 있는 옛 도면부터 찾아보시길 권합니다.

요약하면 — 양성화 비용은 ①건축사 용역 ②검토 비용 ③법정 부담금으로 구성되고, ③은 시행령이 나와야 확정됩니다. 건물 규모·위반 유형·자료 상태가 금액을 움직이며, 항목이 구분된 견적이 좋은 견적입니다.

내 건물 기준의 항목별 견적이 필요하시면 상담 문의에 주소와 연락처를 남겨주세요. 현장 확인 후, 항목을 나눈 견적으로 드리겠습니다. 절차 전체가 궁금하시면 불법건축물 양성화 절차 안내를 먼저 보셔도 좋습니다.