정북방향 일조권 사선과 계단식 증축, 양성화될 수 있을까

얼마 전 상담실을 찾아오신 건축주 한 분은 “저희 건물 옥상 쪽에 계단처럼 꺾인 부분이 있는데,그 공간을 막아서 방으로 쓴 지 벌써 10년이 넘었어요.이것도 위반건축물인가요?”라고 물으셨습니다.

도면을 펼쳐 보니 답은 명확했습니다. 그’계단처럼 꺾인 자리’는 설계 실수가 아니라 일조권 사선제한 때문에 의도적으로 비워둔 공간이었고,그곳을 막아 실내로 만든 순간부터 위반건축물이 된 것이었습니다. 다락·옥탑 증축과는 또 다른,꽤 흔하면서도 잘 알려지지 않은 증축 유형입니다.

정북 일조사선, 건물 모양을 정하는 보이지 않는 선

건축법은 정북 방향에 있는 옆 대지의 일조권을 보장하기 위해, 건물이 일정 높이를 넘어서면 정북 방향 경계선으로부터 거리를 두고 계단식으로 후퇴하도록 규정하고 있습니다.이 때문에 5층,6층짜리 다가구·다세대주택 상층부를 보면 마치 계단처럼 안쪽으로 들어간 테라스 공간이 생기는 경우가 많습니다.설계도만 봐도 ‘이 구간은 일조사선에 걸려 지붕을 씌울 수 없는 자리’라는 것이 표시되어 있습니다.

그 빈 공간, 왜 자꾸 증축의 대상이 될까

문제는 이 공간이 실내 면적으로 쓰기에 꽤 매력적이라는 점입니다. 이미 벽 두 면이 있고,바닥도 있어서 유리 샷시나 샌드위치패널로 나머지 면만 막으면 방이나 거실 하나가 거의 공짜로 생기는 셈이기 때문입니다. 임대 수익을 조금이라도 늘리고 싶은 건축주,혹은 매매로 소유권을 넘겨받은 뒤 테라스를 ‘당연히 내 집 공간’으로 여긴 소유주 모두에서 흔히 발견되는 유형입니다.

일조권 침해형 증축의 특징과 적발 포인트

현장에서 이 유형을 판단할 때 저희가 보는 지점은 비교적 뚜렷합니다. 기존 외벽과 다른 마감재(징크패널,샌드위치패널, 알루미늄 샷시)로 벽과 지붕이 새로 생겼는지,그로 인해 건물의 외곽선이 정북 방향 사선 기준선을 넘어 옆 대지 쪽으로 튀어나왔는지를 확인합니다. 항공사진이나 건축물현황도와 현장을 비교하면 이 유형은 비교적 쉽게 구분됩니다.

구분	일반 증축 위반	일조권 침해형 증축
침해 대상	건축물 자체의 면적·층수 기준	인접 대지 소유자의 일조권
적발 난이도	현장실측으로 확인	현황도·사선 기준선 대비로 비교적 명확
양성화 심의 포인트	구조·피난·주차 위주	구조·피난·주차 + 인접 대지 영향 검토

특별법은 이 유형을 어떻게 다룰까

일반적인 상황이라면 일조권 침해는 당사자 간 민사 분쟁으로까지 이어질 수 있는, 사실상 해결이 거의 불가능한 사안입니다.그러나 2026년 특정건축물 정리에 관한 특별법은 이번 한시적 기간 동안 일조권 사선 위반을 포함한 일부 증축 유형에 대해 구제의 문을 열어두고 있습니다. 다만 이는’일조권을 침해해도 무조건 괜찮다’는 뜻이 아니라,다른 요건들을 충족했을 때 비로소 검토 대상이 된다는 의미로 이해하셔야 합니다.

양성화 가능성, 무엇으로 갈릴까

•  구조안전 — 새로 만든 벽과 지붕이 기존 구조체에 안전하게 결합되어 있는지

•  피난·소방— 증축으로 인해 대피 경로나 소방 접근에 지장이 없는지

•  전용면적 증가폭 — 특별법이 정하는 면적 기준(85·165·660㎡ 등)안에 드는지

•  인접 동의 여부 — 침해받은 이웃과의 분쟁 소지가 있는지

Q. 일조권을 침해했는데도양성화가 될 수 있나요?

A. 네,가능한 경우가 있습니다. 실제로 영등포구의 한 다세대주택 사례에서는 발코니 증축으로 일조권이 침해되었음에도, 구조·피난·주차 등 다른 요건을 만족하여 양성화를 통해 위반건축물 표시가 해제된 바 있습니다.다만 이는 특정건축물 정리 특별법이라는 한시적 제도 안에서만 가능한 예외이며, 일반적인 상황에서는 원상복구 외에 다른 해법이 없다는 점을 꼭 기억하셔야 합니다.

 

요약하면 — 건물 상층부의 계단식 후퇴 공간을 막아 실내로 쓰는 증축은 단순한 면적 위반이 아니라 인접 대지의 일조권까지건드리는 유형입니다. 그만큼 양성화 심의에서도더 꼼꼼히 들여다보지만, 구조·피난·주차 요건을 충족한다면이번 특별법 기간 안에서는 구제될 가능성이 있습니다. 우리 집 상층부에 이런 공간이 있다면, 지금이 바로 확인해볼 시점입니다.

 

우리 집 상층부 테라스가 양성화 대상인지 확인하고 싶으시다면 상담 문의를 통해 현황도면과 현장 실측부터 시작해보시기 바랍니다. 다락·옥탑 증축을 포함한 다른 증축 유형이 궁금하시다면 건축칼럼목록에서 함께 확인해보실 수 있습니다.