양성화 특별법 자주 묻는 질문 12

특별법 상담 전화에서 가장 많이 받는 질문 12개를 모았습니다. 짧게 확인하고, 더 깊은 내용은 각 답변에 연결된 글에서 이어서 읽으시면 됩니다. 아래 답변은 법률 확정 내용과 이 글 작성 시점의 확인 범위를 기준으로 하며, 시행령이 확정되면 함께 갱신합니다.

제도의 기본

1. 양성화 특별법이 무엇인가요? 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호)입니다. 요건을 갖춘 소규모 주거용 위반건축물이 한시적으로 사용승인을 받아 적법한 건축물이 될 수 있게 하는 제도로, 2026년 6월 16일 공포되어 2026년 12월 17일 시행됩니다. 전체 구조는 특별법 총정리에서 정리했습니다.

2. 언제부터 신청할 수 있나요? 시행일인 2026년 12월 17일부터 접수할 수 있습니다. 유효기간은 시행일부터 18개월(2028년 6월 16일까지)입니다. 지금은 대상 확인과 실측·서류를 준비할 단계입니다.

3. 기간이 지나면 어떻게 되나요? 제도는 18개월 한시로 종료됩니다. 다만 유효기간 만료 전에 적법하게 신고가 접수된 건축물은 만료 후에도 적용받을 수 있습니다.

대상과 기준

4. 어떤 건물이 대상인가요? 2023년 12월 31일 이전에 사실상 완공된 소규모 주거용 건축물입니다. 다세대·단독·다가구주택과, 근생으로 허가받고 사실상 주택으로 사용한 건축물이 해당합니다.

5. 면적 기준은 어떻게 되나요? 다세대 세대당 전용 85㎡ 이하, 단독 연면적 165㎡ 이하, 다가구 연면적 660㎡ 이하입니다. 확인 방법은 면적 기준 체크리스트에 있습니다.

6. 단독주택인데 165㎡를 넘으면 안 되나요? 연면적 165~330㎡ 구간은 지자체 조례에 따라 적용 여부가 정해집니다. 관할 구청 기준 확인이 필요합니다.

7. 근생빌라도 되나요? 명시적 대상입니다. 다만 공통 요건과 함께 “주택 사용 사실”을 입증해야 합니다 — 근생빌라 양성화 조건에서 자세히 다뤘습니다.

8. 상가나 사무실도 양성화되나요? 이번 특별법은 주거용이 대상입니다. 비주거용은 정식 용도변경 등 다른 경로를 검토해야 합니다.

진행과 비용

9. 대상 기준에 들면 승인은 자동인가요? 아닙니다. 구조 안전·피난·주차 같은 건물 요건을 입증해야 하며 여기서 승인이 갈립니다 — 반려되는 대표 사례를 참고하세요.

10. 비용은 얼마나 드나요? 건물마다 다릅니다. 구성은 건축사 용역·검토 비용·법정 부담금이고, 부담금 산정은 시행령 확정 대기 중입니다 — 비용 항목별 분석 참조.

11. 이행강제금은 어떻게 되나요? 사용승인으로 위반이 해소되면 이후의 부과 원인이 사라집니다. 기부과분 처리는 별개 문제로 확정 발표 확인이 필요합니다 — 이행강제금 글 참조.

12. 지금은 무엇을 준비하면 되나요? 대장 확인 → 완공 입증 자료 수집 → 실측·현황도면. 시행 전 4개월의 사용법은 사전 준비 가이드에 시기별로 정리했습니다.

이 답변들의 기준에 대하여

읽으실 때 한 가지를 기억해주시면 좋겠습니다. 위 답변은 두 층으로 되어 있습니다.

• 법률로 확정된 것 — 시행일(12.17), 유효기간(18개월), 대상·면적 기준. 이 부분은 공포된 법률(제21820호)에 근거한 확정 정보입니다
• 시행령을 기다리는 것 — 세부 서류, 법정 부담금 산정, 기부과 이행강제금 처리. 이 부분은 작성 시점 기준 제정 절차가 진행 중이라 “미확정”으로 답했습니다

인터넷에는 두 층을 구분하지 않고 전부 확정된 것처럼 쓰는 글이 많습니다. 저희는 구분해서 알려드리고, 시행령이 확정되는 대로 이 글의 해당 답변을 갱신하겠습니다.

---

여기 없는 질문이 있다면 그게 바로 상담이 필요한 지점입니다. 상담 문의에 남겨주시면 건물 기준으로 답해드리고, 양성화 안내 페이지에서 절차 전체를 한눈에 보실 수 있습니다.